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Diagnostics techniques IDF

Des experts en diagnostics techniques dans la région IDF

La loi de simplification du droit a accordé au gouvernement de légiférer principalement pour égaliser les modalités d'établissement des diagnostics autorisant l'information des acquéreurs et des locataires.

'Le dossier de diagnostic technique' est prévu et les conditions à remplir par les professionnels (compétence, assurance et indépendance) sont définis. Il s'agit d'un document exclusif.

Le dossier de diagnostic technique (art. 18 / CCH : art. L. 271-4 -I à L. 271-6)

Tous les diagnostics, jusqu'ici de textes législatifs et réglementaires épars, sont maintenant à regroupés. L'utilisation de ce nouveau dispositif est soumis à la publication de décrets.

En cas de vente d'une habitation bâti ou d'une des ses parties, un dossier de diagnostic technique est accompagné de la promesse de vente ou, en l'absence de promesse, à l'acte authentique de vente. Celui-ci est donné par le vendeur. En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique est joint au cahier des charges.

Le constat de risque d'exposition au plomb (Code de la santé publique : art. L. 1334-5 et L. 1334-6) pour les constructions ou parties de constructions à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. En cas de vente portant sur des locaux placés dans une copropriété, le constat concerne seulement la partie privative de la construction affectée au logement ; pour les locaux appartenant à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, il en est de même. Ce document est limité a 1 an (décret du 21.12.06).
L'état mentionnant la présence ou non de matériaux ou produits contenant de l'amiante (Code de la santé publique : art. L. 1334-13).
L'état relatif à la présence de termites dans un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral (Code de la construction et de l'habitation : art. L. 133-6). En cas de vente portant sur des locaux construis dans une copropriété, l'état parasitaire concerne exclusivement sur la partie privative du lot ; pour les locaux appartenant à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, il en est de même. Le document est valable jusqu'à six mois (décret du 21.12.06)
L'état de l'installation intérieure de gaz (Code de la construction et de l'habitation : art. L. 134-6) pour les immeubles ou seulement leur partie à usage d'habitation ayant une installation intérieure de gaz créer depuis plus de 15 ans. En cas de vente portant sur des bâtiments situés dans une copropriété, l'état parasitaire concerne exclusivement sur la partie privative du lot ; pour les locaux appartenant à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, il en est de même. Sa durée est limitée à 3 ans (décret du 21.12.06), si cette période est dépassé, elle ne sera plus valide.
L'état des risques naturels et technologiques dans la région IDF couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des secteurs de sismicité déterminés par décret (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I). Une fois la promesse de vente conclue, si la parcelle sur laquelle est bâtit l'immeuble est inscrite dans un de ces secteurs où l'arrêté préfectoral fait l'objet d'une mise à jour, le dossier technique est alors complété lors de la signature de l'acte d'authentification de vente par un état de risques naturels et technologiques ou par la mise à jour de l'état existant. C'est avec d'informations mises à disposition par le préfet que l'état des risques naturels et technologiques est établi.
Le diagnostic de performance énergétique (CCH : art. L. 134-1). A compter du 1er novembre 2006 lorsqu'il s'agit d'un immeuble existant, un propriétaire a pour obligation de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur qui en fait la demande. Le DPE fourni doit avoir moins de 10 ans (décret du 21.12.06). A l'inverse, la production d'un diagnostic de performance énergétique peut être demander pour les constructions neuve ayant un permis datent de plus du 30 juin 2007.
A partir du 1er janvier 2009, l'état de l'installation intérieure d'électricité pour les immeubles à utilisation de logement (CCH : art. L. 134-7 ; décret du 22.4.08) concerne exclusivement sur la partie privative du lot, en cas de vente de bâtiments se trouvant dans une copropriété. Quand les bâtiments dépendent de personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les bâtiments ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.
A compter du 1.1.2013, le document relatif à l'état de l'installation d'assainissement non collectif délibéré par la commune (CSP : L. 1331-11-1). Ce document devra être donné lorsque l'immeuble à usage de logement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.

Conséquence de l'absence d'un document

Lors de la signature de l'acte de vente, si l'un des documents, en cours de validité, est manquant ( concernant le plomb, les termites, le gaz l'amiante...), le vendeur ne peut pas se dispenser de la garantie des vices cachés correspondante. Lors de a signature de l'acte authentique de vente, si l'état des risques naturels est absent, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat, ou baisser le prix avec l'accord du juge. Lors de la signature de la promesse de vente, si l'un des documents est invalide à la date de signature de l'acte de vente, il est substitué par un nouveau document pour être joint à l'acte authentique de vente.

Exigences requises pour les professionnels susceptibles d'effectuer ces différents constats et diagnostics (décret du 5.9.06)

A l'exception de l'état des risques naturels et technologiques, tous les documents sont établis par un professionnel ayant des garanties de compétences et usant de moyens appropriés et d'une organisation. Ce professionnel doit de prendre une assurance lui permettant de couvrir les conséquence d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. Il devra être certifié par un organisme accrédité à partir du 1er novembre 2007.

Des sanctions pénales sont prévus, autant pour les professionnels du diagnostic immobilier qui ne respectent pas les règles de compétences, d'assurance et d'organisation, les conditions d'indépendance et d'impartialité, que pour le vendeur qui fait appel à une personne qui ne satisfait pas aux conditions ci-dessus (CCH : art. R. 271-4). En cas de récidive, l'amende de 1500 € à 3000 €.

Signalement des termites et démolition (art. 16 / CCH : art. L. 133-4 à 6, R. 133-3 à R. 133-6)

Si il y a présence de termites dans un immeuble, l'occupant se doit d'aller à la mairie, afin de faire une déclaration. A défaut d'occupant, c'est la propriétaire qui dit aller faire la déclaration. Ce sont les syndicat des copropriétaire qui doivent le déclarer pour les parties communes d'un immeuble. Quand des foyers de termites sont identifiés, un arrêt préfectoral délimite les secteurs contaminés ou susceptibles de l'être à court terme. Pour les démolitions totales ou en parties, les matériaux, comme les bois, sont incinérés sur place ou traités avant tout transport si l'incinération est impossible.

Information des locataires ou candidats locataires (art. 21 / loi du 6.7.89 :art. 2 et 3-1 / décret du 15.5.08)

Lors de sa signature ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique (donner par le bailleur) doit être joint. Il contient:

A compter du 1er juillet 2007, le diagnostic de performance énergétique datant de moins de 10 ans ; Le diagnostic de performance énergétique n'ayant qu'une valeur informative, le locataire ne peut pas se prévaloir, des informations contenues, à l'encontre du bailleur. Le diagnostic de performance énergétique est mis à la disposition des locataires par le bailleur.

En cas de location saisonnière, le propriétaire ne peut que donner une partie réglementé du DPE avec le contrat de location (arrêté à paraître). Mais il se doit de le tenir à la disposition de son locataire.

A partir du 12 août 2008, le constat de risque d'exposition au plomb datant de moins d'un an (cf. § 'le dossier de diagnostic technique).

Dans les zones de la région qui sont couvert par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prévisibles ou dans les secteurs de sismicité (Code de l'environnement : art. L. 125-5 I) et à partir du 1er juin 2006, le dossier de diagnostic technique est complété par l'état des risques naturels et technologiques au changement de chaque locataire. Les nouveaux locataires occupant les lieux après l'entrée en vigueur du dispositif, le propriétaire l'obligation de fournir l'état des risques (Code de l'environnement : art. L. 125-5-V).

Sont tenus par cette obligation de prévenir tous les bailleurs du parc social ou privé, sauf les propriétaires de logement-foyers, mais aussi les habitations meublés, attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, et les locations saisonnières ou consenties aux travailleurs saisonniers doivent faire l'objet de la fourniture, le cas échéant, de ces trois documents.

Références textes officiels

ordonnance du 8.6.05 : JO du 9.6.05
loi du 13.7.06 : JO du 16.7.06
loi du 30.12.06 : JO du 30.12.06
décret du 5.9.06 : JO du 7.9.06
décret du 14.9.06 : JO du 15.9.06
décret du 21.12.06 : JO du 23.12.06
décret du 22.4.08 : JO du 24.4.08
décret du 15.5.08 :; JO du 18.5.08

Source : http://www.anil.org

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Exigences requises pour les professionnels susceptibles d'effectuer ces différents constats et diagnostics (décret du 5.9.06)

Signalement des termites et démolition (art. 16 / CCH : art. L. 133-4 à 6, R. 133-3 à R. 133-6)

Information des locataires ou candidats locataires (art. 21 / loi du 6.7.89 :art. 2 et 3-1 / décret du 15.5.08)

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Signalement des termites et démolition (art. 16 / CCH : art. L. 133-4 à 6, R. 133-3 à R. 133-6)

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